股票单向杠杆 华泰证券：地产“以旧换新”需要多少资金支持？

　　5月13日，华泰证券发布研究报告称，4月政治局会议定调后，地产“以旧换新”的城市范围和政策力度有望加码，通过直接消耗库存股票单向杠杆，对平衡房地产供求关系施加更大影响。

　　后续需要关注收储规模和定价方式，以及中央长期低成本资金的支持情况。该机构测算消耗高库存城市10%-30%的取证待售库存需要投入0.56-1.68万亿元收购资金。

　　地产“以旧换新”有几类模式？

　　本轮地产去库存的抓手或是住房“以旧换新”，目前已有超30个城市自发出台相关政策，大体可分为政府收储、换房补贴、优化交易三类模式。政府收储指房企或城投平台收购居民持有的二手住房，同时促成居民换购新建商品住房；换房补贴指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民给予一定补贴；优化交易指地方政府协调房企和中介机构为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推广等交易便利。从政策发展脉络来看，24年4月以来住房“以旧换新”的政策力度和城市能级出现提升。

　　政府收储如何执行、试点效果如何？

　　郑州、南京均于4月推出政府收储模式的“以旧换新”，由于城市能级较高、收储规模较大，引发了市场的较高关注。我们总结了两个城市政府收储方案的关注点，总体来看郑州方案对于市场供求的影响力更大，对于换购新房的准入标准相对宽松，但制定了较为严格的房屋收购标准。郑州和南京的政府收储模式取得了当地居民的积极响应：郑州方面，截至4月底报名申请368个，其中符合收购条件房源194套，占试点名额的38.8%，5月10日提前结束试点并在全市推广；南京方面，从4月27日上线至5月5日，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名3610组，初审符合条件2947组。

　　地产“以旧换新”的后续关注点，尤其政府收储需要花费多少资金？

　　地产“以旧换新”仍处于因城施策的试点阶段，各地模式差异较大，后续仍需关注：

　　1、收储规模和定价方式影响最终效果——从对房地产市场供求关系影响程度的角度来看，政府收储>换房补贴>便利交易，但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小；如果推广政府收储模式，收购规模、收购标准、新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处，如何公允地为二手房定价是该模式的一大难点；

　　2、模式完善需要长期低成本资金的助力——地方财力受限，需要关注是否有政策性银行或其它中央资金为地方收储提供进一步支持。若要消耗去化周期超过18个月的高库存城市10%-30%的取证待售库存（对应去化周期缩短10%-30%），我们测算需要投入0.56-1.68万亿元的二手房收购资金。

　　风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险股票单向杠杆。